10 questions à poser quand vous visitez un bien
Un achat immobilier judicieux est celui qui répondra le mieux à vos attentes tout en respectant votre budget. Certains critères doivent donc être bien passés en revues.
1/ Neuf ou ancien ?
Outre critères esthétiques, acheter dans le neuf revient en moyenne 25 à 30 % plus cher que dans l'ancien, a fortiori dans les zones urbaines où le prix du foncier est prohibitif. Si le prix au m² est moins élevé dans l’ancien, il faut en revanche prévoir d’inévitables travaux, ainsi que des dépenses d’énergies plus importantes que dans le neuf si le local est mal isolé. Enfin, dans l’ancien, l’insonorisation est souvent symbolique (ponts acoustiques, bruit d’impact).
2/ Le prix du bien est-il justifié ?
Il doit correspondre aux tarifs pratiqués dans le quartier. Il est donc conseillé d’étudier les prix du marché avant d’estimer celle du bien convoité. Cette dernière valeur sera influencée par la qualité d’emplacement et la qualité de construction du bien.
3/ L’effort de remboursement sera-t-il supportable ?
Au quotidien, le coût du prêt immobilier se traduit par une mensualité. Elle ne doit pas dépasser 33% du revenu disponible net. Différentes aides peuvent réduire le poids du remboursement : prêt à Taux Zéro (PTZ), prêt dit "1% patronal", etc... On gagne toujours à faire la tournée des popotes financières.
4/ Quel est le montant des frais d’acquisition ?
Ces "frais de notaire" sont à évaluer dès le départ, car ils lestent la facture. Ils sont composés d’un ensemble d’impôts et de taxes que le notaire collecte pour le compte de l’Etat et des collectivités locales, de la TVA et des honoraires de l'officier public. Dans le neuf, les frais de mutation sont ce 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien.
5/ Quelles sont les charges de copropriété ?
Lors de l’achat d’un appartement, le montant de ces charges doit être soupesé. Pour éviter des lendemains qui déchantent, mieux vaut se renseigner sur le coût de fonctionnement de la copropriété, les travaux envisagés et connaître le montant des fonds placés dans le fonds de réserve pour travaux instauré par la loi Alur. Cette contribution est attachée aux différents lots.
6/ Quels sont les travaux à programmer ?
Les diagnostics électricité et gaz peuvent notamment entraîner des travaux de sécurité et de mise aux normes. Pour diminuer la consommation énergétique des logements, l'État a créé un crédit d'impôt pour la transition énergétique (Cite), A certaines conditions, il concerne les travaux d'isolation d’une résidence principale (maison ou appartement). D'autres travaux sont également éligibles à ce crédit d'impôt, comme l'installation d'une chaudière à haute performance énergétique.
7/ Quelle est l’accessibilité du bien ?
Les moyens de transport, les voies d’accès, les possibilités de stationnement, la proximité d'écoles, de commerces, etc... constituent autant d’éléments positifs. Ils conditionnent la valorisation du bien et influent sur son prix de revente éventuel.
8/ Quels sont les nuisances éventuelles ?
Pour le savoir autant se renseigner sur le voisinage, répertorier les désordres visuels, sonores ou olfactifs et dans la mesure du possible demander à visiter une seconde fois, le soir, lorsque les autres copropriétaires sont rentrés. De même, une visite le week-end peut s’avérer parlante.
9/ Quelle est le niveau de fiscalité locale ?
Les impôts locaux galopent depuis plusieurs années. Aussi, faut-il penser à vérifier le montant des taxes foncières et des taxes d'habitation. Leurs niveaux diffèrent suivant les communes.
10/ Quelles sont les perspectives de plus-values ?
Plusieurs facteurs conditionnent ce gain potentiel : l’évolution sociologique du quartier (environnement), mais aussi l’état de l’immeuble (ou de la maison), l’étage (les niveaux élevés, sont plus prisés, car plus lumineux), l’exposition, le plan du bien, etc. A l’avenir, le facteur énergétique prendra une importance croissante.
Source : Emmanuel PICARD / TF1 La Chaine Immobilière / CENTURY 21